导读：MarketWatch专栏作家里弗斯(Jeff Reeves)认为，目前美国房地产市场的反弹已经到了一个关键的时刻，房市面临的众多变数正在对反弹构成实质性的威胁，而一旦房市再度遇到麻烦，所有的其他资产门类恐怕也都难免池鱼之殃。

  以下即里弗斯的评论文章全文：

  现在，观察家们都在谈论着1987年式的股市崩盘，谈论着乌克兰的动荡局势，以及中国爆发债务危机的风险，因此也难怪投资者的神经开始再度紧张起来了。

  标准普尔500指数在去年交出了回报率30%以上的答卷，这样的神迹当然是难以重复的。如果说今年的第一季度还说明了什么的话，那就是，今年再持有这一基准指数，恐怕是赚不到多少钱的。

  确切地说，我并不认为股市一定将遇到异常重大的盘整，我的看法是，今年我们业已目睹的波动很可能会贯穿全年。我估计，到今年结束的时候，标准普尔500指数的点位大约会在1950点。

  我们当前经济复苏故事当中一个非常重要的章节就是住宅市场的重获新生。结果就是，一旦房市前进的脚步减缓，甚至出现倒退，对于各种投资者而言，都不是什么好消息。

  我认为，投资者和房屋拥有者都应该密切关注房地产市场的一些数据，尤其是一些值得警惕性的信号。

  利率

  现在，情况已经越来越清楚了，联储正在执行他们既定的计划，打算在未来十二个月或者十八个月之后开始提升关键利率，而抵押利率毫无疑问将会跟进上涨。

  抵押利率在3月已经有明显上扬，房利美的抵押调查数据显示，三十年期定息贷款的利率一直在4.5%左右摇摆，已经是2011年7月以来所仅见。

  具体说来，一笔20万美元的贷款，如果利率是3.5%，则每月还款是900美元左右，而如果是4.5%，就增加到近1015美元，差别在115美元。对于那些更为昂贵的住宅而言，差价就将更加明显。

  这些额外的负担可能会迫使人们去购买较小的住宅，甚至彻底放弃购房的念头。我们更加应该看到，抵押利率近期的上扬背后，其实还没有联储真正的加息推动，这也就意味着未来几个月，抵押浏览完全有可能继续大幅度上涨。

  更不必说，对于那些变息贷款负担者而言，每月还款数量的调整更是近在眼前的威胁。

  总之，更高的借贷成本毫无疑问会让对住宅的需求在一定程度上降温，等到2015年春夏的关键购房季节到来，我们对此会看得非常清楚。

  供给紧缩推高价格

  不错，数据公司CoreLogic上周发布的报告显示，全美范围内，价格又一轮上涨。尤其需要指出的是，2月的价格较之去年同期上涨的速度创下了20006年以来的纪录。

  问题在于，这一涨势与其说该归功于需求的旺盛，还不如说该归功于供给的极为有限。

  至2月为止，新屋开建数字已经连续三个月下滑，当然，这在一定程度上也与严酷的冬季气候有关。尽管1月的数字进行过向上的修正，但是11.2%的跌幅依然会对库存产生重大的影响，尤其是春季又是最重要的购房季节。

  此外，3月延续之前颓势的可能性也是非常可观的，这就意味着供给在一段时间内还将持续紧张。

  尽管2月间的许可发放数字大幅增长，但需要注意的是，单一家庭独栋住宅的许可只有1.8%。多户住宅许可猛增24.3%，许多人都将其看作是一个值得寄予期望的迹象，但是这些数据的细节并没有告诉我们，受到抑制的独栋住宅开建数字在近期有大幅度提升的迹象。

  需求在降温

  还值得指出的是，在同一报告当中，CoreLogic的首席经济学家预言，“伴随压抑已久的需求被释放出来，价格的涨势在明年将受到遏制”。

  这也就是说，现在其实有很多人在坐等自己的房子价格反弹，希望在合适的机会将其脱手。

  与此同时，全国房地产经纪商协会的数据显示，2月间，现房销售下滑了0.4%，为2012年以来的最低速度。

  我们必须明白，2010年和2011年的需求，相当程度上是来自那些之前就想买房的人，他们只是无法承担当时过高的房价而已。可是现在，美国的房地产市场有六分之一已经回复到了衰退前的水平，这就意味着较高的价格会再度成为一些美国购房者面前的最大障碍。

  哪怕在未来一年间，利率都将相对保持稳定——对此我深表怀疑——这些价格面的压力也是不容忽视的。

  具体地点具体分析

  当然，我们所说的都是大趋势，而在具体的房地产市场上，是没有一种放之四海而皆准的分析的。根据各个地方的特定情况，大家面前的局面可能要好得多——当然，也可能要糟糕得多。

  不过，必须指出的是，整体而言，房价的最主要支持力量还是紧张的供给，而不是对于拥有住宅的强烈兴趣。这就意味着我们在面对利率上涨和许多地方房价已经反弹回当年峰值水平的挑战时，转寰空间是非常有限的。

  我相信，所谓“影子库存”，即丧失了赎回权的房屋，很大一部分都已经被消化掉了。过去一年当中，这部分库存减少了35%，其价值大约是700亿美元。这毫无疑问是件好事。

  可是，哪怕这部分库存彻底消失，也不意味着房市从此就不再有任何风险，价格上涨就是板上钉钉的事情。如果投资者不顾这一简单逻辑，那就是拿自己的财产去冒险了。

  只要利率没有大幅度上扬，美国人没有疯狂涌入房市抢购，局面就会大致保持眼下的状态。

  可是，那些之前只是指责气候而预计房价再不会下跌的投资者，其实是应该以更为怀疑的眼光来审视今日的数据的。

  要知道，一旦房价真出了状况，许多其他资产也很难独善其身。(子衿)